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最高法院判决:烂尾楼的房贷由出卖人承担,购房人无需还款!

发布时间:2023-11-28     点击次数:

行过程中,王忠诚等三人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下,在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称,首先,借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质,《借款合同》解除,不影响该条款的效力,王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款,从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中,越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款,相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次,作为《商品房预售合同》当事人,王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利,应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险,而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿,故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人,并未依据生效判决积极主张权利,其怠于行使权利的行为,造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益,根据合同相对性原理,主张王忠诚等三人偿还贷款本息,并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义,符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后,并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息,其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉,二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议,二审法院予以确认。

二审法院判决:一、撤销西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决;二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元,并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止;三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元,由王忠诚等三人负担。
本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。
本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下:
第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。
第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上,建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立,其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立,应予支持。二审判决对此认定有误,本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;
二、维持西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决。
一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元,共计673734元,由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。
本判决为终审判决。

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