确保符合四要件，可依《执行异议和复议》第28条普通债权排除执行。

1、消费者生存权特别保护规定——《执行异议和复议》第29条物权期待权第（二）项仅要求买受人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，并没有“普宅”、“豪宅”之分，本案则明确将“豪宅”排除在之外，“豪宅”买家应格外注意，从风险防范角度来说，应优先选择实力强的品牌大开发商楼盘，避免选择负债过高、资金链可能断裂的无名小开发商楼盘；

2、虽然买“豪宅”无法依据《执行异议和复议》第29条消费者生存权特别保护规定要求排除执行，但符合第28条物权期待权规定的，仍可依据普通债权排除执行；

3、购房者普通债权优先保护规定——《执行异议和复议》第28条的适用必须同时具备四个要件，即：查封前签约且合同合法有效、查封前已收房、已付全款或已付部分价款同意剩余款交付执行、未办理过户登记自身无过错；

4、上述四个要件中，法院最具自由裁量权的是第四个，研究案例发现实践中不同法院对此掌握尺幅非常不统一，其中四川高法曾以购房者购买二手房期房也存在过错而判决不能排除执行（推荐阅读：《四川高法：买期房有过错，遇查封不能排除执行！》），本案最高法则以聂明东怠于行使权利（并未举证证明长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利）认定其存在过错，即不能依据29条特别保护，也不能依据28条普通债权排除执行；

5、为降低法官自由裁量权风险，建议买家购房时特别注意两点：一是可以收房的尽早收房，二是收房后给出卖人发送催告函，催告其履行办证过户义务，并及时提起诉讼或仲裁，积极行使权力，以防怠于行使权利被认定存在过错！

6、另需说明的是，《执行异议和复议》第29条规定的生存权特别保护可以对抗抵押权，而第28条普通债权优先保护只能排除普通债权查封执行，不能对抗抵押权（实践中也存在28条、29条竞合适用的情形）。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

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