发布时间:2021-03-22 点击次数:
裁判要旨
基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
案例索引
《康K、金洲集团有限公司再审案》【(2020)最高法民申5818号】
争议焦点
借名买房的购房人到底能不能对抗他人的对所涉房屋的强制执行?
裁判意见
最高院认为:2001年5月29日,康J与北京市华远健翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋,且办理了房屋产权登记,登记产权为康J个人所有。后康J因借款合同纠纷,案涉房屋被金洲公司申请予以强制执行。案外人康K向法院提出执行异议被驳回后遂提起本案执行异议之诉。虽然康K提交了《商品房买卖合同》、《委托购买房屋协议书》等相关证据,但鉴于康K陈述其与康J系兄弟的特殊关系等事实,原审认定上述证据并不足以认定康K借康J名义购买案涉房屋,并无不当。更为重要的是,基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中,案涉房屋依法登记的物权权利人是康J,康J应是案涉房屋的真实物权权利人。康K主张其借康J名义购买案涉房屋的事实即使属实,其与康J因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质,并非法律规定可以发生物权变动的法定事由,不能产生物权变动的法律后果,康K对案涉房屋仅享有依据该委托协议,要求康J将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权,依法不享有物权。因此,原审认定康K并非案涉房屋物权的真实权利人,其以借康J名义购买案涉房屋为由,请求排除对该房屋的强制执行,不予支持,适用法律亦无不当。
来源:房产与法律
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