开发商以没有预售证为由起诉合同无效这个问题中最大的难点就是情与法的冲突，法律原则和具体规则的冲撞。 
   开发商明知道自己没有取得预售证出售房屋，为了卖钱明知故犯；一般情况下是房价大涨，买主拒绝加价，开发商又搬出法律说自己违法解除合同后再重新买更高的价格。开发商要求以没有预售证为由要求合同的，一般都是心怀恶意。法律是否应该让违反诚实信用原则的“坏人”得逞？这是一个法律问题。

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   一、关于相关法律规定和理论分析： 
   1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果买受人依据这一条主张合同无效并无争议，但对于开发商恶人利用法律作恶的行为，存在争议。 
   2、2019年11月最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”），随后出版《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书，其中第246页载明：“如果法律仅是禁止一方的某种行为，在确定合同效力时，需要优先考虑交易相对人的保护问题。如在房屋上涨的情况下，开发商以其未获得商品房预售许可为由请求宣告商品房预售合同无效，此时，就需要考虑善意买受人的保护问题，对其保护就是对交易安全的保护。” 
   根据该精神，开发商以签订商品房预售合同时无预售许可证为由起诉确认合同无效的，法院不予支持。 

   该书第637页载明：“预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。” 
   根据该观点，开发商和业主都不得以签订商品房预售合同时无预售许可证为由诉请确认合同无效，这其中的业主不得以签订房屋预售合同时无预售许可证为由诉请确认合同无效显然是违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的立法本意。 

   二、法官在左右为难的处境下该如何裁判？
《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用合同卷一》指出：“人民法院面临两难的境地，如果确认合同无效，往往使一方当事人因恶意抗辩而获利，如果不确认合同无效，又不符合相关法律规定。 

   人民法院在处理这类案件时，一方面应当按照相关法律规定正确认定合同效力，另一方面应当充分考虑双方当事人的主观过错及恶意程度，正确划分双方当事人的责任。” 
   实际案件中法官会如何处理这类问题？法官如果不想支持开发商的诉讼请求，一般会有两种角度： 

   1、部分案件中，当事人恶意抗辩主张合同无效并借以实现不当利益的目的，此时，合同可能存在无效事由，但法院既不能违反法律规定认定合同效力，又不想支持当事人违背诚实信用原则的诉请或抗辩主张，为了实现实质的公平正义，司法实践中，部分法院采取形式审查的方式，认定当事人的主张属恶意抗辩、违反诚实信用原则，并据此对其主张不予支持。 

   2、部分判决中，法官认为“对恶意主张合同无效一方的诉求完全予以支持，并不一定符合确认合同无效的目的，也不利于制裁违法的恶意抗辩的行为人”特殊情形下，法院也会突破法律关于合同无效的规定，或者选择符合自己判决结论的理由，从而认定合同有效。例如（2018）陕01民终8145号案。 

   此案发生的背景是：在房价大幅上涨背景下，西安某开发商以签订标的房屋认购合同时无预售许可证为由起诉业主要求确认合同无效，一审判决确认合同无效，二审改判驳回开发商确认合同无效的诉请。该判决部分原文摘录如下： 
  “关于闻天公司与李琛茹之间的商品房预售合同法律关系的效力问题
   首先，李琛茹在签订认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。 
   其次，闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。 
   最后，闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。 
   据此，闻天公司与李琛茹签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。”